투기과열지구나 조정대상지역 해제가 되면 부동산 거래가 늘어나기 마련인데요. 그 과정에서 발생하는 세금에 대한 관심도 많습니다. 양도소득세 신고방법, 비과세, 기본세율 계산, 필요 경비에 대해 살펴보세요.
이번 포스팅에서는 양도소득세에 대한 여러 궁금증을 풀어보도록 하겠습니다.
양도소득세란?
우리나라 소득세법에서는 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 과세소득의 하나로 규정하고 있고, 주택이나 토지 등 부동산을 매매하는 경우에는 자산양도에 따른 양도소득세를 부담하게 됩니다.
보유한 부동산을 팔 때 보통 양도차익이 발생하는데, 이 때 양도차익에 대해 양도소득세가 과세됩니다.
[참고] 종합부동산세 과세대상 확인, 납부일, 세율 계산 방법
양도소득세 기본세율
양도소득세는 계산이 복잡하고 관련 세법이 자주 바뀌는 편입니다.
그뿐 아니라 한시적으로 적용되는 내용도 있어서, 세법에 대한 기본적인 이해를 하고 있어도 부동산을 매도할 때 대략적인 금액을 인지하고 있어야 낭패를 보지 않을 수 있습니다.
<2021년 6월 1일 이후 양도>
| 보유기간 | 주택, 입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 | 60% |
조정대상지역에 주택을 소유한 다주택자가 주택을 양도한 경우 변경된 중과세율이 적용됩니다.
최소 2년 이상 보유해야만 기본세율을 적용받을 수 있습니다. 보유한 지 2년이 안된 주택(조합원입주권 포함)은 변경된 양도소득세율을 적용받아요.
양도소득세 계산방법
과세표준 = 양도가액 – (취득가액 + 필요경비 + 장기보유특별공제 + 기본공제)
- 양도차익 = 양도가액 – (취득가액 +필요경비)
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유 특별공제
- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 – 감면대상 소득금액 – 양도소득 기본공제
- 산출세액 = 양도소득 과세표준 X 세율
- 납부할 세액 = 산출세액 – (세액공제+감면세액)
| 구분 | 누진세율 | 누진공제 | |
|---|---|---|---|
| 보유기간 | 과세표준 | ||
| 2년이상 | 1,200백만원 이하 | 6% | – |
| 4,600백만원 이하 | 15% | 108만원 | |
| 8,800백만원 이하 | 24% | 522만원 | |
| 8,800백만원 초과 | 35% | 1,490만원 | |
| 1년이상 2년 미만 보유자산 | 40/100 | ||
| 1년 미만 보유자산 | 50/100 | ||
|
보유기간 2년이상: 누진세율(6%~35%) |
||
|
일반지역 | 2년이상 : 누진세율적용 | |
| 지방지역 | 2년이상 : 누진세율적용 | ||
| 비사업용 토지 | 일반지역 | 2년이상 : 누진세율적용 | |
| 지방지역 | 2년이상 : 누진세율적용 | ||
| 미등기 양도자산 | 70/100 | ||
양도소득세 얼마나 나올까?
2021년 6월 1일부터 주택의 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 기본세율로 계산한 금액과 60%의 단일세율로 계산한 금액 중 큰 금액을 산출세액으로 합니다.
- 조정대상지역 주택: 2년 보유 및 2년 거주 요건까지 합해야 비과세 적용
비과세 기준에 못 미친다면 양도차익에 대한 세금을 납부해야 합니다. 누진세율을 적용해 발생한 수익에 대한 세금 계산 후 산정된 금액을 납부하면 됩니다.
1세대 1주택자라고 가정하고 양도소득세를 계산해보도록 하겠습니다.
조정대상지역에 있는 아파트를 4억 5천에 구입하고, 5억에 판매했다고 가정할게요. 취득일자 20년 12월 2일, 양도일자 22년 12월 1일로 계산해보겠습니다.
<1년 이상 2년 미만 보유 + 거주기간 동일 = 27,390,000원>
| 내용 | 상세 | 금액 |
| 양도가액 | – | 500,000,000 |
| 취득가액 | – | 450,000,000 |
| 필요경비 | – | 6,000,000 |
| 양도차익 | 양도가액 – (취득가액 + 필요경비) | 44,000,000 |
| 장기보유특별공제 | – | – |
| 양도소득금액 | 양도차익 – 장기보유특별공제 | 44,000,000 |
| 기본공제 | 연 1회 기본공제 250만원 | 2,500,000 |
| 과세표준 | 양도소득금액 – 기본공제 | 41,500,000 |
| 양도소득세 | 기본세율(72만원 + 1,200만원 초과금액의 15%)로 계산한 산출세액과 60%의 세율로 계산한 산출세액 중 큰 금액 |
24,900,000 |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% | 2,490,000 |
| 총납부액 | 양도소득세 + 지방소득세 | 27,390,000 |
<2년 보유 + 거주기간 없음 = 5,659,500원>
| 내용 | 상세 | 금액 |
| 양도가액 | – | 500,000,000 |
| 취득가액 | – | 450,000,000 |
| 필요경비 | – | 6,000,000 |
| 양도차익 | 양도가액 – (취득가액 + 필요경비) | 44,000,000 |
| 장기보유특별공제 | – | – |
| 양도소득금액 | 양도차익 – 장기보유특별공제 | 44,000,000 |
| 기본공제 | 연 1회 기본공제 250만원 | 2,500,000 |
| 과세표준 | 양도소득금액 – 기본공제 | 41,500,000 |
| 양도소득세 | 72만원 + 1,200만원 초과금액의 15% | 5,145,000 |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% | 514,500 |
| 총납부액 | 양도소득세 + 지방소득세 | 5,659,500 |
<2년 보유 + 2년 거주 = 0원>
| 내용 | 상세 | 금액 |
| 양도가액 | – | 500,000,000 |
| 취득가액 | – | 450,000,000 |
| 필요경비 | – | 6,000,000 |
| 양도차익 | 양도가액 – (취득가액 + 필요경비) | 44,000,000 |
| 총납부액 | 양도소득세 + 지방소득세 | 0 |
2년을 거주하지 못하고 판매하면 누진세율을 적용해서 큰 세금이 생기지만, 2년 거주 요건을 충족하면 양도소득세는 0원입니다.
다주택자 중과세율
조정대상지역, 2년 미만 보유 주택 기준
- 2주택: 60% / 기본세율 + 20%P : 둘 중 큰 금액으로
- 3주택 이상: 60% / 기본세율 + 30%P : 둘 중 큰 금액으로
조정대상지역에 여러 주택을 보유하고 있는 다주택자는 양도소득세를 더 내야 합니다.
주택을 2채 이상을 보유했다가 그중에서 한 채를 팔아도, 비과세 기준을 충족하지 못하면 중과세 적용을 받게 됩니다.
조정대상지역에서 2주택자는 양도소득세 기본세율에 20%가 더해져 중과되고, 3주택 이상 가진 사람은 30%가 중과됩니다.
양도소득세 필요경비
양도소득세 절세를 위해서 다양한 필요경비 입증을 통해 부과되는 금액을 줄일 수 있습니다.
그렇다면 세법상 인정되는 양도세 필요경비는 어떤 것이 있을까요?
- 취득세 등
- 각종 수수료 (법무사, 중개수수료, 세무사 등)
- 발코니 개조비용 (확장비용 포함)
- 난방시설(보일러) 교체비용 (수리X)
- 상하수도 배관 공사비
- 양도 시 중개수수료 등 직접지출비용 (공증비용, 인지대 및 소개비, 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 등)
현금영수증, 신용카드영수증, 세금계산서, 계산서 등 법정 증빙을 수취, 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 인정됩니다.
양도소득세 왜이리 복잡한가요?
사실 부동산을 구입해서 판매했을때 수익이 발생한 부분에 대해서 세금을 내는 개념은 어렵지 않습니다.
그런데 수많은 규제로 인해서 세법이 굉장히 복잡하게 자주 변해왔다는 것이 문제입니다.
내가 살 집에 들어가서 2년 이상 살다가 다른 지역으로 이사를 가야할 경우가 생기는 그런 일반적인 사람은 양도소득세를 신경 쓸 것이 없습니다.
주택을 여러채 소유하거나 투자 개념으로 운용하는 분들이 신경쓰게 되는 세금이 양도소득세입니다.
복잡한 세법으로 개인이 직접 진행하다가 놓치는 경우가 많아 법무사를 고용해서 진행하는 경우가 많습니다.
[참고] 양도소득세 신고서식 작성 방법
앞으로 양도소득세 관련한 새로운 세재개편안이 나오면 지속적으로 업데이트하도록 하겠습니다.