금융당국이 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합할 예정입니다. 특례보금자리론 금리 한도 신청 자격 LTV 등 총망라한 사항을 살펴보세요.
금리 상승기 4%대 고정금리 모기지론 공급으로 주거안전망 확충을 목표로 합니다.
개요
글로벌 통화긴축에 따른 시장금리 상승으로 가계부채 상환부담이 크게 증가하고 있어, 서민이나 실수요자의 부담을 줄여주는 정책 확대가 필요한 상황입니다.
보다 많은 사람의 금리부담을 줄이기 위해:
2023년 한시적(1년)으로 일반형 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합해서 특례보금자리론을 운영할 계획입니다.
1. 안심전환대출이란?
안심전환대출은 변동금리·준고정금리(혼합형) 주택담보대출을 최저 연 3.7%의 금리로 장기·고정금리·분할 상환 상품으로 갈아탈 수 있는 정책금융 상품입니다.
최저 3.7% 금리는 청년 기준(소득 6천만원 이하 & 만 39세 이하)에게 적용되는 금리입니다.[출처]
2. 적격대출이란?
적격대출은 장기고정금리 주택담보대출이라는 점에서 보금자리론과 유사합니다.
그러나 소득한도가 없어서 보금자리론에 비해 가입하기 쉽고 대출한도가 큰 상품입니다.[자세히보기]
보금자리론 현황
보금자리론은 최장 50년 만기로 원리금을 매달 상환하는 방식의 고정금리 주택담보대출입니다.
주택가격 6억원 이하, 부부 합산소득 7,000만원 이하라면, 일반적인 금융권 금리에 비해 낮은 금리로 대출을 빌릴 수 있습니다.
| 상품 | 현행 | |
| 보금자리론 | 적격대출 | |
| 주택가격 | 6억원 | 9억원 |
| 대출한도 | 3.6억원 | 5억원 |
| 소득한도 | 7천만원 | 없음 |
| 금리 | 4.65 – 5.05% | 4.55 – 6.91% |
보금자리론은 그동안 집을 구매하려는 무주택자 등 서민들이 주택을 마련할 때 많이 사용되었습니다.
그러나 서울 경기권 아파트 값이 천정부지로 뛰면서, 주택가격 조건이 낮아서 실효성이 적다는 지적이 있었습니다.
1. 보금자리론 금리[12월 20일 기준]
| 구분 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
| 아낌e-보금자리론 | 4.65% | 4.75% | 4.80% | 4.85% | 4.90% | 4.95% |
| U-보금자리론 | 4.75% | 4.85% | 4.90% | 4.95% | 5.00% | 5.05% |
2022년 12월 20일부터 0.5%포인트 인상해서 위와 같은 금리로 결정되었습니다.
2. 보금자리론 LTV
아파트기준 최대 70% (기타주택은 65% 이내)
- 담보주택 소재지 조정지역
- CB점수 271~614점
- 소득추정방법을 사용하는 경우
담보주택의 유형별로 10%p씩 차감하여 적용합니다.
3. 보금자리론 DTI
최대 60%
담보주택 소재지가 “조정지역”인 경우 10%p 차감하여 적용합니다.
4. 보금자리론 DSR
보금자리론은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 없음으로 집을 마련하는 분도 요긴하게 쓸 수 있는 제도입니다.
특례보금자리론 대출 자격
주택가격이 9억 이하면 소득에 관계없이 모두 특례보금자리론 이용이 가능합니다.
*KB시세 > 한국부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가액 순으로 적용합니다.
오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 「주택법」 상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용 불가합니다.
| 상품 | 개편 |
| 특례보금자리론 | |
| 주택가격 | 9억원 |
| 대출한도 | 5억원 |
| 소득한도 | 없음 |
| 금리 | 단일금리 산정체계 (+우대금리 적용) |
1. 대출 한도
현재 보금자리론은 주택가격 6억 이하, 소득 7천만원 이하 이용 가능한 상황입니다.
- 대출한도: 최대 3.6억원에서 5억원으로 확대
- 신규 구매·대환·보전용 대출 모두 동일하게 이용 가능
- 대환용 대출 – 기존 고금리 대출을 저금리로 전환하기 위한 대출
- 보전용 대출 – 임차 보증금을 돌려주기 위한 대출
무주택자, 1주택자가 신청 가능합니다.
LTV 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%), DTI 최대 60% 내에서만 대출이 됩니다. DSR은 미적용합니다.
| 구분 | LTV | DTI | |
| 규제지역 외 지역 실수요자 요건 해당 |
아파트 | 70% | 60% |
| 기타주택 | 65% | ||
| 규제지역 | 아파트 | 60% | 50% |
| 기타주택 | 55% | ||
단 생애최초 주택구입자는 지역별, 주택유형별 구분 없이 LTV 80%, DTI 60%로 일괄 적용합니다.
2. 대출 금리
대출 기본 금리는 우대형(4.65% ~ 4.95%)과 일반형(4.75% ~ 5.05%)으로 나뉩니다. 최대 90bp 내에서 금리 우대를 별도로 적용합니다.
| 만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
| 우대형 주택6억↓부부소득1억↓ |
4.65% | 4.75% | 4.80% | 4.85% | 4.90% | 4.95% |
| 우대형 주택6억↑부부소득1억↑ |
4.75% | 4.85% | 4.90% | 4.95% | 5.00% | 5.05% |
우대금리
저소득청년(만39세 이하, 주택가격 6억원 이하, 부부합산소득 6000만원 이하) 우대금리 (10bp)를 신설했고, 차주에 따라 최대 90bp까지 금리 우대를 해줍니다.
※ 우대금리: 아낌e(10bp) + 기타(저소득청년/사회적배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 최대 80bp)
| 구분 | 주택가격 | 소득 | 우대금리 | 중복적용 |
| 아낌e | 9억원 | 10bp | O | |
| 저소득청년 | 6억원 | 6000만원 | 10bp | 최대 80bp |
| 사회적배려층 | 6000만원 | 40bp | ||
| 신혼가구 | 7000만원 | 20bp | ||
| 미분양주택 | 8000만원 | 20bp |
우대금리 적용하면 3.75% ~ 4.05%까지 대출금리가 인하될 수 있습니다.
3. 중도상환수수료
기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우 뿐만 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정입니다.
4. 대출 기간
대출 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 등 6가지가 있습니다.
만기 40년: 만39세 이하 또는 신혼부부(혼인7년이내)
만기 50년: 만34세 이하 또는 신혼부부
23년에 실시하려 했던 일반형 안심전환대출 및 적격대출은 모두 특례보금자리론에 통합하여 운영됩니다.
* 특례보금자리론 운영기간에는 적격대출 취급을 중단합니다.
특례보금자리론이 도입되면 2022년 11월 29일부터 주택금융공사가 발표했던 ‘생애최초 주택구입 보금자리론’의 한도도 5억원으로 늘어나게 됩니다.
- 현재 생애최초 주택구입자: LTV 80%, 대출한도 4억2000만원
세부적 시행 일정
23년도 보금자리론 확대 운용방향으로 서민취약계층 금융부담 완화대책 당정협의회, 보금자리론 개편 관련 보도자료가 2022년 12월 6일에 발표되었습니다.
- 세부적인 시행일정, 금리우대: 2023년 1월 30일부터 특례보금자리론 신청을 받습니다.
특례보금자리론 신청 방법
대출을 신청하는 시점에 따라 적용금리, 신청자격 등이 바뀌니 적용되는 제도를 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지 및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능합니다.
요약
- 주택가격: 9억원 이하로 상향
- 대출한도: 5억원으로 상향
- 소득한도: 없음으로 변경
- 금리: 단일금리 산정체계(+우대금리 적용)
2023년 출시되면 변경된 상품 요건에 맞춰 생애최초 주택구입 보금자리론 조건도 바뀝니다.
보금자리론 대출한도는 LTV 적용금액 혹은 대출한도 중 낮은 금액이 적용됩니다.
- 예시1) 5억원 아파트의 경우 3.5억원 대출가능 = Min[3.5억원(5억원×LTV70%), 대출한도 5억원]
- 예시2) 8억원 아파트의 경우 5억원 대출가능 = Min[5.6억원(8억원×LTV70%), 대출한도 5억원]
대출 기간 동안 1주택 유지조건이 엄격히 적용됩니다.
추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용을 신중하게 하세요.
추가주택 취득 여부를 1년마다 정기적으로 점검합니다.
또한 추가주택 취득자가 6개월 처분기한 내 처분하지 않는 경우에는 기한이익상실 처리 및 3년간 보금자리론 이용을 제한합니다.