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입주권 분양권 차이 – 부동산 기초용어 정리

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Written By 부자고

입주권 분양권 비슷한 말인거 같은데 뭐가 다른지 궁금한 분들 많으시죠? 입주권과 분양권에 따라 등기, 초기 투자비, 과세 등 다르기 때문에 정확한 차이를 이해해야 합니다. 새 아파트에 입주를 위한 증서인 입주권 분양권 차이 등에 대해 자세히 살펴보세요.

새 아파트를 분양받는 방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

청약을 넣어 아파트 분양권을 얻을 수 있고, 재개발 및 재건축 사업지의 주택 등을 매수하여 조합원 입주권을 획득하는 방식이 있습니다.

입주권 개요

입주권은 재건축·재개발 사업장 조합원이 새 집에 입주 할 수 있는 권리를 말합니다.

  • 재개발: 토지나 주택 중 하나를 소유하면 조합원 자격이 주어져 입주권 확보 가능
  • 재건축: 토지와 건물의 소유권을 모두 가지고 있어야 입주권 확보 가능

관리처분인가가 마무리되면 입주권이 확정됩니다.

분양권 개요

분양권은 아파트 청약에 당첨되면 얻는 권리를 말합니다.

청약을 하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정합니다.

청약홈에서 공고를 보고 신청할 수 있습니다.

조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 일반인과 시행사가 분양계약을 맺을 수 있습니다.

다만 분양권을 가졌다고 해서 곧바로 주택의 소유권을 확보하는 것은 아니고, 중도금과 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 마쳐야 비로소 온전한 내 집이 됩니다.

분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 대하여 청약절차를 진행하기 때문에, 청약에 당첨되면 보통 3년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 확실해지는 장점이 있습니다.

입주권 분양권 공통점

입주권과 분양권 모두 주택 수에 포함됩니다.

분양권 보유 여부에 따라 주택 수 산정 기준 변경으로 세금 부과 기준이 달라집니다.

예를 들어 주택 한 채를 보유하고 분양권도 가지고 있다면 1가구 2주택자로 여겨져 중과세율이 적용됩니다.

[참고] 종합부동산세 과세대상 확인, 납부일, 세율 계산 방법

입주권 분양권 차이

분양권과 입주권은 초기 투자비용에서 차이가 있습니다.

구분 입주권 분양권
발생시기 관리처분인가시 당첨후 계약금 지급시
주택인정여부 주택간주 소유권 이전 등기시
초기투자금 권리가액+프리미엄 분양가의 10-20%
장점 로얄층 확보 용이 초기투자 부담 낮음
단점 사업지연 리스크 있음 전매제한 등 각종 규제

1. 입주권 장단점

입주권은 분양권보다 취득하기가 훨씬 쉽다는 장점이 있습니다. 돈을 주고 입주권을 구입하기만 하면 되기 때문이죠.

그러나 분양권과 달리 재개발·재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 심지어 중단되는 경우도 있어 새 아파트에 입주할 수 있을지 여부조차 장담할 수 없다는 문제가 있습니다.

둔촌 주공으로 알려진 서울 강동구 올림픽파크포레온이 대표적인 경우입니다.

  1. 철거하다 석면 나와서 1년 쉬고,
  2. 철거 겨우 끝내고 분양하려고 했더니 HUG랑 분양가 가격 안맞아서 분양이 밀리고,
  3. 분양가상한제 시행으로 더 밀리고,
  4. 짓다가 건설사랑 싸워서 공사 중단되고,
  5. 화물연대 파업으로 콘크리트 타설 공사 중단되고

극단적이지만 이런 인고의 세월을 거쳐서 10년이 지나도 못들어가는 상황이 벌어질 수 있는 것이 입주권입니다.

투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되서 자칫하면 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수해도 입주권을 승계받지 못하는 경우들도 생깁니다.

조합원에게 주는 입주권은 기존 건물 평가액과 납부 청산금 등이 모두 포함돼 가격이 책정되기 때문에 초기 투자비가 상대적으로 높습니다.

이러한 이유들로 인해 보통 일반 분양가는 조합원 분양가보다 더 높게 책정되는 편입니다.

사업 지연이나 사업비 급증 등으로 발생하는 비용은 모두 조합원들이 부담해야 하기 때문입니다.

만약 일반분양이 실패해 미분양이 나올 경우 생기는 추가분담금에 대한 리스크도 조합원들이 지게 됩니다.

2. 분양권 장단점

분양권은 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 지불하면 나오기 때문에 상대적으로 초기에 드는 비용이 저렴합니다.

아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권 전매라고 하는데, 전매제한 등 각종 규제 사항이 있을 수 있으니 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

분양권의 경우 최소 당첨자 발표 후 6개월에서 입주 시점 혹은 그 이후까지 법적으로 거래가 제한되는 단지들이 많이 있습니다.

  • 투기과열지구: 소유권 이전 등기일까지(최대5년) 분양권 전매 금지
  • 조정대상지역: 소유권 이전 등기일까지(최대3년) 분양권 전매 제한

[참고] 투기과열지구 개요 및 효과, 해제, 대출, 양도세, LTV, 청약 총정리

세법상 보유기간은 분양권 취득일부터 양도일까지 산정합니다.

전매제한 기간 내 거래를 하면 계약이 무효가 될 수 있으니 잘 체크해야 합니다.

요약

입주권 분양권 이름은 비슷하지만 각각 지니고 있는 장단점이 명확하게 다릅니다.

부동산 구매를 생각하신다면 어떤 방식이 나한테 좋을지 잘 판단해보고, 그에 따라 내 집 마련 계획을 세우는 것이 중요합니다.

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