투기과열지구 및 조정대상지역이라는 말, 익숙하지만 정확히 어떤 의미인지 모르는 분들이 많습니다. 투기과열지구 조정대상지역 차이 및 효과, 해제, 대출, 양도세, LTV, 청약 등에 대해 살펴보세요.
정부의 규제지역 해제에 따라 부동산 구입 및 투자를 위한 움직임이 감지되고 있습니다. 정확한 현황을 파악해보세요.
투기과열지구 개요
주택가격의 안정을 위해 필요한 경우 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구를 뜻합니다.
투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로, 그 지역의 주택청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려해서, 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 합니다.
프로세스
해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 다음과 같은 사항에 해당하는 지역을 1차 분류합니다.
- 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과
- 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소
- 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소된 지역
지역주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 투기과열지구로 지정하게 됩니다.
투기과열지구 규제사항
해당 지역이 투기과열지구로 지정되면 분양 주택청약시 1순위 자격이 까다롭게 됩니다.
- 주택담보대출시 LTV와 DTI가 40%로 제한
- 대출 실행 시 1년 거주의무가 부여
- 15억 초과 주택의 LTV는 0원(=대출 불가능)
- 건설사는 한국주택금융공사(HF)의 중도금대출 신청이 어려워짐
- 재건축 조합원들은 조합원 지위 양도와 조합원 분양권 전매가 제한
서울 25개구 전역을 포함한 투기과열지구에 모두 해당됩니다.
1. 전매제한 기간
투기과열지구는 소유권이전등기까지 최대 5년, 조정대상지역은 소유권이전등기까지 최대 3년간 전매가 금지돼 사실상 분양권 거래를 할 수 없습니다.
조정대상지역에서 해제되면 전매제한 기간 자체가 사라집니다.
전매제한이 사라지면 분양권을 매매할 수 있고, 전입 의무가 없어서 실거주하지 않고 전월세로 돌릴 수 있게됩니다.
조정대상지역에서 해제된 지역이어도 분양가상한제를 적용받거나 민간택지 수도권과밀억제권역 등에 속하면 전매제한 기간은 그대로 유지되니 참고하세요.
2. 주택담보대출 한도 (LTV 규제)
22년 10월 27일, 정부가 무주택자나 1주택자에 대해서는 투기지역이라도 하더라도 LTV를 50%까지 허용하고, 15억원이 넘는 아파트에 대해서도 주담대를 허용하겠다고 밝혔습니다. 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건입니다.
22년 현재 LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별로 차등 적용합니다.
무주택자와 1주택자(처분 조건부)는 비규제지역의 경우 70%까지 LTV가 적용되지만 규제지역에서는 50% 이하입니다.
- 투기과열지구: 주택가격 9억원 이하 LTV 40%, 9억원 초과 LTV 20% 적용, 15억원 이상 아파트 주담대 불가
- 조정대상지역: 주택가격 9억원 이하 LTV 50%, 9억원 초과 LTV 40% 적용
금융당국은 앞으로 무주택자·1주택자에 대해서는 규제지역 내에 LTV를 주택가격과 상관없이 50%로 통일할 예정입니다.
가격 제한이 없어지면서 15억원이 넘는 고가아파트에 대한 주담대도 풀리게 되는 것입니다.
다만 다주택자는 현재 규제가 유지될 것으로 보입니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 유지될 예정으로, 실제 대출금액은 소득에 따라 큰 차이를 보일 수 밖에 없습니다.
현재 DSR은 총대출액이 1억원을 초과하면 해마다 갚아야 할 원리금이 연 소득의 40%(비은행권은 50%)를 넘을 수 없습니다.
3. 1가구 2주택 양도소득세
소득세법시행령 제154조 제1항에 따라 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년이상인 경우 비과세가 가능합니다.
[참고] 양도소득세 기본세율 계산 및 신고방법, 비과세, 필요 경비
투기과열지구 및 조정대상지역 현황
(2022.11.14 기준)
| 지역 | 투기지역 | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
| 서울 | 용산·성동·노원·마포·양천· 강서·영등포·서초·강남·송파· 강동(’17.8.3) 종로·중·동대문·동작(’18.8.28) |
서울 25개구 | 서울 25개구 |
| 경기 | – | 과천시, 광명시, 성남시 분당구 및 수정구, 하남시 | 과천시, 광명시, 성남시 분당구 및 수정구, 하남시 |
| 인천 | – | 해제 | 해제 |
2022년 11월 14일 투기과열지구 지정 해제 지역[출처]
- 경기 구리, 군포, 수원, 안산시 단원구, 안양, 용인시 수지구·기흥구, 의왕, 동탄2택지개발지구
2022년 11월 14일 조정대상지역 지정 해제 지역[출처]
- 경기 고양, 광주, 구리, 군포, 김포, 남양주, 부천, 성남시 중원구, 수원, 시흥, 안산, 안양, 오산, 용인, 의왕, 의정부, 화성
- 인천 계양구, 남동구, 동구, 미추홀구, 부평구, 서구, 연수구, 중구
- 세종특별자치시
투기과열지구 청약
1. 투기과열지구 청약 제한사항
투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 사람의 분양권 전매제한 기간이 5년으로 강화됩니다.
일반공급 1순위 청약 제한(2순위 청약 가능) 청약주택별 아래에 해당하는 경우 1순위 청약이 불가합니다.
<민영주택의 경우>
- 주택청약종합저축에 가입한지 2년 미만인 자
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자
- 2주택(청약주택이 토지임대주택인 경우에는 1주택)이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자
- 분양가격이 9억원 초과 시 특별공급 불가
2. 청약 1순위 조건
- 청약통장 가입기간 2년 이상 (24회 이상 납입)
- 무주택 또는 1주택 세대주만 청약
- 5년 이내 당첨이력 없어야 함
- 1순위(당해): 해당지역 2년 이상 거주
- 2순위 기타: 해당지역 1년 이상 거주
- 재당첨 제한: 10년
3. 추첨제 & 가점제 비율
민영아파트 당첨자를 선정 기준도 무주택기간 및 청약통장 가입기간이 길고 부양가족이 많을수록 유리한 가점제 비중이 확대됩니다.
- 투기과열지구: 전용면적 85제곱미터 이하 100%, 85제곱미터 초과는 50%
- 조정대상지역: 전용면적 85제곱미터 이하 75% 85제곱미터 초과는 30%