갚을 수 있는 만큼만 받고 조금씩 나누어 갚아야 하는 대출. 대출금액 제한 기준인 LTV DTI DSR 뜻, 계산 방법 등 주택담보대출 필수 용어에 대해 알아보세요.
대표적인 대출금액 제한 기준인 LTV DTI DSR, 이렇게 3가지를 잘 이해하는 것이 가계부채 관리의 출발점입니다.
LTV DTI DSR 란?
내 총 대출 한도가 궁금한 사람은 LTV DTI DSR 이 3가지를 꼭 이해하고 있어야 합니다.
대출 정책은 자주 바뀌는 편인데 내가 돈을 빌릴 수 있는지 없는지, LTV DTI DSR 3요소의 기본적인 개념을 이해하고 있으면 대략적인 금액을 파악할 수 있습니다.
LTV (Loan To Value ratio)
LTV(주택담보인정비율)는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다.
만약 5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌리면 LTV는 80%가 됩니다.
LTV 계산식
- 담보인정비율(LTV) = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 담보가치
- 선순위채권 = 본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출 잔액 등
- 임차보증금 등 = 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등
시세라고 불리는 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용해서 결정합니다.
LTV는 관련 규정만 만지면 되기 때문에 규제를 비교적 쉽게 조였다 풀었다 할 수 있습니다.
은행업감독규정인 ‘주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준’에 따라 산출돼 지역·조건별 LTV 이내 범위에서 대출이 이뤄지고 있습니다.
| 주택가격 | 구분 | 투기지역 및 투기과열지구 |
조정대상 지역 | 기타 지역 |
| 9억 이하 | 서민실수요자(무주택) | 50% | 60% | 70% |
| 1주택(처분조건) | 40% | 50% | 70% | |
| 2주택 이상 | 불가 | 불가 | 60% | |
| 9억 초과 | 9억 이하분 | 40% | 50% | 9억 이하와 동일 |
| 9억 초과분 | 20% | 30% | 9억 이하와 동일 | |
| 15억 초과 | – | 불가 | 9억 초과와 동일 | 9억 이하와 동일 |
생애최초 주택 구매자는 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 LTV 80%로 완화되었습니다. [22년 7월 1일 기준]
DTI (Debt to Income)
DTI(총부채상환비율)는 대출이용자의 연소득 대비 대출 상환액을 의미합니다.
소득이 어느정도인 사람이 대출금을 얼마나 갚을 능력이 되는지 판별하는 지표입니다. DTI가 낮을 수록 빚을 갚을 능력이 높다고 볼 수 있습니다.
DTI 계산식
DTI(총부채상환비율) = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 이자 상환액) / 연소득 × 100
예시)
연봉 4000만, 30년 원리금균등상환 방식의 주택담보대출 2억5000만원(금리 연 4%)
신용대출 5000만원(금리 연 4%)
기타부채 연이자 상환액 200만원
(1833만원 + 200만) / 4000만 x 100 = 50.83%
연소득 6,000만원에 DTI가 50% 적용되면, 연간 원리금 상환액이 3,000만 원이 넘지 않게 대출이 가능합니다.
20년 분할 상환이 10년 분할보다 연간 상환해야 하는 금액이 낮아져, DTI가 낮아지고 대출한도액은 높아집니다.
| 구분 | 투기 지역 및 투기과열지구 |
조정대상지역 | 기타 지역 |
| DTI (총부채 상환비율) |
40% | 50% | 60% |
* 서민 실수요자는 규제지역에서 60%로 우대 적용됩니다.
DSR (Debt Service Ratio)
DTI가 기존 대출의 이자 상환 부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리, DSR(총부채원리금상환비율)은 원리금 상환 부담까지 감안해서 계산합니다.
차주단위 DSR이 적용되는 경우 기준 비율은 40%입니다.
DSR 계산식
DSR(총부채원리금상환비율) = 총 원리금 상환액 / 연소득 x 100
예시)
연봉 5000만, 4.5% 금리 한도 5000만원의 마이너스통장 보유한 사람이 30년 원리금균등상환 방식의 주택담보대출 2억5000만원(금리 연 4%) 받을 수 있을까?
계산)
연간 마이너스통장 원리금 상환액 1225만원 (전체 한도를 기준으로, 만기는 5년으로 잡아 계산)
주담대 원리금 1432만원을 더하면 전체 대출 원리금 상환액은 2657만원
DSR은 53.14%(2657만원÷5000만원)
‘DSR 40%’ 규제 하에서 대출을 받으려면 마이너스통장 한도를 줄이거나, 주담대 신청액을 깎아야 합니다.[출처]
DSR은 연소득이 낮을수록 받을 수 있는 대출금이 적기 때문에, LTV 상한선이 높아져도 대출 한도가 오르기 힘듭니다.
총 대출액이 1억원을 넘으면, 매년 갚아야 할 원금과 이자가 연소득의 40%를 넘지 않는 한도까지만 대출을 받을 수 있습니다.
대출 총액에 신용대출, 주택담보대출, 카드론과 마이너스 통장까지 모두 포함됩니다.
*제외 대출: 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등
풍선 효과를 막기 위해 2금융권의 DSR 비율은 50% 입니다.
DTI, DSR 차이
DTI는 주택담보대출의 원리금과 다른 대출은 이자만 계산합니다.
DSR은 개인이 가진 거의 모든 대출의 원리금 비율을 소득의 40%로 제한하기 때문에, 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있습니다.
바젤3
바젤Ⅲ란 국제결제은행(BIS) 산하 바젤은행감독위원회(BCBS)가 2008년 글로벌 금융위기를 계기로 세계 은행자본을 건전화함으로써 대형 은행의 위기 시 손실흡수능력을 강화할 수 있도록 고안한 은행규제법입니다.
바젤Ⅲ는 위험자산 기준을 높여 소득 상환 능력이 없는, 이자를 낼 수 없는 사람들에게 대출을 무작위로 해주는 약탈적 대출을 금지하자는 제도로 G20이 모여서 합의한 내용입니다.
금융권이 이를 안지킬 경우 국제금융의 신용도가 떨어지기 때문에 위험 자산으로 분류되는 대출에 대해서는 예전처럼 큰 폭으로 대출 해줄 요인이 없습니다.
주택담보대출을 무분별하게 풀어주면 은행 건전성에 위협이 될 수 있어서, DSR 규제가 해제될 일은 없다고 볼 수 있습니다.[출처]
LTV DTI DSR 요약
- LTV: 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액
- DTI: 연소득 대비 주택담보대출 원리금 + 기타부채 이자 비율
- DSR: 연소득 대비 모든 대출의 총 원리금 비율
주택담보대출을 받으려는 개인 차주는 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 뿐만 아니라, 이제는 대출 종류에 상관없이 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR)까지 꼼꼼히 따져 보시기 바랍니다.
주택담보대출 필수 용어인 LTV DTI DSR 정리를 마칩니다.