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부동산 임대차 계약서 작성법, 특약사항, 양식 – 꼭 알아야 할 사항은?

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Written By 부자고

부동산 임대차 계약서, 집을 빌려주고 빌리는 것에 대한 계약서입니다. 부동산 임대인이나 임차인은 향후 문제가 발생할 소지를 없애기 위해 임대차 계약서 조항을 명확히 해야 합니다. 부동산 임대차 계약서 작성법, 특약사항, 양식 등 꼭 알아야 할 사항을 살펴보세요.

임대인은 돈을 받고 집을 빌려주는 ‘집 주인’이고, 임차인은 돈을 내고 집을 빌리는 ‘세입자’라고 합니다.

임차인이 계약서 조항을 준수하지 않을 경우 이 계약서가 강제 퇴거의 근거가 될 수 있습니다.

따라서 부동산 임대인 및 임차인은 향후 문제가 발생할 소지를 없애기 위해 임대차 계약서 조항을 명확히 해야 합니다.

부동산 중개대상물 확인

부동산 임대차 계약서 맨 위에는 집 주소, 건물 구조와 용도, 면적 등 임차주택의 표시 정보가 적혀 있습니다. 이 정보와 건축물대장의 내용과 일치하는지 꼭 체크하세요.

건축물대장은 건물에 대한 일련의 사항과 현황을 파악하기 위하여 정부가 관리 기록하는 문서로 아래의 세부 사항을 포함합니다.

  • 언제
  • 어디에 지어졌는지
  • 누가 소유하고 있는지
  • 어떤 용도이며 어떤 구조인지

부동산 임대차 계약서에 쓰여 있는 정보가 건축물대장과 다르면 권리를 인정받기 어려워질 수 있습니다.

건축물대장은 정부24에서 발급받을 수 있습니다.

예)
거주: OO빌라 102동 501호,
부동산 임대차 계약서: OO빌라 나동 501호

부동산 임대차 계약서에 적혀 있는 주소와 실제 거주 주소가 달라 권리를 인정하기 어렵다는 판례가 있습니다.

중개대상물 확인 및 설명서에 누락된 것은 없는지, 그 내용은 어떤지 꼼꼼히 확인하세요.

임대료 및 임대차 계약 기간

집 주인과 합의한 임대료와 계약 기간이 정확히 기재되어 있는지 확인하세요.

  • 보증금: 월세를 연체할 경우를 대비해서 맡기는 일종의 담보로 집 주인이 세입자에게 받아두는 돈입니다. 집을 훼손하거나 월세를 내지 못했다면, 보증금에서 수리비 및 월세를 뺀 나머지 돈을 받을 수 있습니다도.
  • 계약금: 계약금은 보통 계약서를 쓸 때 지급하고, 비로소 거래가 시작된다고 볼 수 있습니다.
  • 중도금&잔금: 잔금은 전체 보증금에서 계약금을 뺀 나머지 금액이고, 중도금은 잔금을 내기 전, 중간에 지급하는 보증금입니다.
  • 차임: 임차인이 임차물에 대해 사용의 대가로 임대인에게 지급하는 월세를 의미합니다.

부동산 임대차 계약서 작성할 때 임대차 보증금 액수는 숫자와 한글 모두 병기합니다.

30,000,000원 보증금을 지급한다면, 계약할 때 숫자와 함께 한글로 ‘금 삼천만원정’이라고도 적어주세요.

임대인 당사자 정보 확인

임대인 당사자 정보 확인

집 주인의 정보가 집 주인의 신분증, 등기부등본에 적힌 정보와 같은지 꼭 확인해야 합니다.

등기부등본

부동산등기부는 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어있는 공적장부입니다.

지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 여부를 확인 가능

  • 갑구 :소유권 관련 권리관계(가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매) 표시
  • 을구 : 소유권 이외의 권리관계 (저당권, 전세권, 지역권, 지상권) 표시

을구와 관련해서 계약 당시 가장 흔한 케이스가 전세 계약을 체결할 때 근저당, 즉 융자가 있는 경우입니다.

등기사항증명서, 미납국세, 다가구주택 확정일자 현황 등 반드시 확인하여 선순위 담보권자가 있는지, 있다면 금액이 얼마인지를 확인하고 계약 체결여부를 결정해야 보증금을 지킬 수 있습니다.

등기부 등본 확인 시기:

  1. 계약 체결하기 전 등기부등본 확인
  2. 잔금 납부일 당일 다시 발급해서 확인

[참고] 대한민국 법원 인터넷 등기소 – 등기부등본 열람하기

신분증 및 등기사항증명서 등을 통해 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대나 임차 권한이 있는지 확인해야 합니다.

가능하면 집 주인과 직접 계약하는 것이 좋습니다.

대리인과 계약 체결 시 위임장‧대리인 신분증을 확인하고, 임대인(또는 임차인)과 직접 통화하세요.

보증금은 임대인 명의 계좌로 직접 송금하는 것이 안전합니다.

미납국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서 또는 관할 주민센터‧등기소에서 확인하거나, 임대인이 직접 납세증명원이나 확정일자 현황을 발급받아 확인시켜 줄 수 있습니다.

특약 사항

부동산 임대차 계약서 특약 사항은 임차인과 임대인이 구두로 협약한 사항 모두 기록이 가능합니다.

예를들어 반려동물 키우는 조건, 세대구성인원조건, 입주전 관리비 및 수리비 부담 조건 등을 포함할 수 있습니다. 조건이 계약과 다르다면 중도해지 가능 조건을 넣을 수 있습니다.

1. 전세자금대출 관련

전세자금대출을 신청하려면 임대차 계약서 사본이 필요합니다.

사전에 어느 정도 대출 가능 여부를 알아볼 수는 있지만, 정확한 대출 여부와 한도 등은 심사를 넣어봐야 합니다.

만약 원하는 만큼 대출 금액이 나오지 않는 상황이라면 계약금을 날릴 위험에 처하게 됩니다. 이럴 경우를 방지하기 위해서 특약 사항을 추가하는 것이 좋습니다.

임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의한다. 임대인은 임차인의 전세자금대출 불가 시 계약을 해지하고 계약금 및 지불한 금액 전부를 즉시 반환하기로 한다.

2. 임대보증금 보증보험

임대보증금 보증보험은 임대인이 임대차 계약 종료 후 임차인에게 보증금을 반환해 주지 못할 경우를 미리 대비해 HUG주택도시보증공사SGI서울보증 등의 기관에서 임대인을 대신해 임차인에게 보증금을 반환해 주는 보험입니다.

2022년 1월 ‘민간임대주택에 관한 특별법’의 개정안이 시행되었습니다.

주택임대사업자로 등록한 임대인은 신규 계약건 뿐만 아니라 갱신된 계약 또한 보증보험에 가입해야 합니다. 가입 시 보증 수수료는 임대인이 75프로, 임차인이 25프로를 각각 부담합니다.

계약을 하면서 ‘임대 보증금 보험’에 가입하는 것에 대해 특약 사항에 넣는 것도 좋습니다.

3. 신축 첫입주 아파트 전세 계약

신축 아파트에 임차인의 전세금으로 분양잔금을 납부하려고 세를 놓는 경우가 아주 많이 있습니다.

전세금으로 건설사에 분양잔금을 납부해야 임대인이 소유권 이전 등기도 할 수 있는데요.

잔금날 전세금을 다른 곳에 쓰는 것을 막기 위해 다음과 같은 특약을 꼭 넣으세요.

임대인은 임차인이 전세자금 지급과 동시에 중도금 대출을 상환 말소하고 분양잔금 완납 및 소유권이전등기를 한다.

전세자금 지급 후 소유권 이전 불가 시 계약은 무효로 하며, 임차인에게 위약금을 지급한다.

주말에는 아파트 건설사, 법무사, 등기소 등이 업무를 하지 않기 때문에 여러가지 확인 작업을 할 수 없습니다.

그러니 전세계약 및 잔금 날짜는 무조건 평일로 진행하세요!

부동산 임대차 계약서 양식

주택임대차 계약, 무엇을 어떻게 해야할지 몰라서 답답한 분들을 위해 법무부에서 만든 주택 임대차 표준계약서 양식을 확인해보세요.

[다운로드] 주택 임대차 표준 계약서

대항력 및 우선 변제권 확보

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤으면, 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.

임차인은 최대한 빠르게 주민등록과 함께 확정일자를 받아야 합니다. 또한 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.

중요한 것은 확정일자를 받은 다음날부터 효력이 생긴다는 점입니다.

  • 임차인: 2022년 12월 9일 0시 효력발생 (대항력/우선변제권)
  • 임대인: 2022년 12월 8일 당일 효력발생

이렇게 되면 대항력과 우선변제권은 없어져서 임차권을 소멸하게 되고, 보증금 역시 지키기 어렵게 됩니다.

그래서 전세 부동산 임대차 계약서 작성 시 다음과 같은 특약사항을 꼭 추가하세요!

임대인은 계약 당시의 등기부상 권리 관계를 잔금 익일까지 유지하기로 한다. 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 이때 손해배상금액은 임대인과 임차인의 합의에 따르기로 한다.

만약 계약 당시 근저당권이 설정되어 있다면 말소조건으로 계약해야 합니다.

1. 보증금액 변경시 확정일자 날인

계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

2. 임차권 등기명령 신청

임대차가 종료된 후에도 보증금을 못 받는 안타까운 경우도 있습니다.

임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받아, 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다.

이때, 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

요약

  • 전입신고, 확정일자 같은 날: 익일 0시 대항력/우선변제권 동시 발생
  • 확정일자 이후 전입신고: 전입신고일 기준 익일 0시 대항력/우선변제권 동시 발생
  • 전입신고 이후 확정일자: 전입신고일 기준 익일 0시 대항력 발생, 우선변제권은 확정일자 받은 당일 발생

부동산 임대차 계약서 작성 시, 잔금일 당일에 임대인이 건물 담보로 대출 실행을 할 수 없도록 특약 사항에 꼭 챙기시길 바랍니다.

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