주택시장에서 주택 가격의 향방을 판단하는 몇 가지 지표를 이해하고 있어야 합니다. 주택구입부담지수, 소득 대비 주택 가격 PIR 의미와 계산 방법 등 주택 가격 적정성 용어에 대해 살펴보세요.
주택 구입 능력과 부담 가능 관점을 보여주는 지표로, 주택 가격 하락의 저점이 언제일지 최근의 주택시장 상황을 진단해 볼 수 있습니다.
주택구입부담지수(K-HAI) 개요
주택구입부담지수는 주택 매입에 따른 가계의 부담 정도와 추이를 파악하기 위해 만들어진 지수입니다.
영어로는 Korea-Housing Affordability Index로 줄여서 K-HAI라고도 하는데, 와닿는 약어가 아니어서 그대로 주택구입부담지수라고 합니다.
한국주택금융공사에서 2004년부터 이 지수를 도입했고, 매분기마다 지역별·주택규모별로 공표하고 있습니다.
1. 주택구입부담지수 산출 요인
- 주택가격
- 소득수준
- 대출금리
2. 주택구입부담지수 계산식
주택구입부담지수 = 대출상환가능소득(원리금 지급액/DTI) / 중간가구소득 X 100
- 대출상환가능소득: 중간소득 가구가 중간가격의 주택을 구입하고자 받은 원리금지급액을 상환하기 위해 매달 필요한 금액
예)
DTI가 25%이면 원리금지급액의 약 4배가 대출상환가능소득
[참고] LTV DTI DSR 뜻, 계산 방법 – 주택담보대출 필수 용어
3. 어떻게 해석할까?
- 지수가 낮을수록 주택구입부담이 완화
- 지수가 높을수록 주택구입부담이 가중
본인 소득의 25% 정도를 주택에 부담하는 수준일 때 정상적이라고 봐야합니다. 이 기준을 100으로 봅니다.
지수가 100을 초과하면 소득을 통해 대출을 상환하기 어렵다는 뜻입니다.
예)
인천의 주택구입부담지수 값은 2022년 2분기 94.
인천의 중간소득 가구가 지역의 중간가격 주택을 구입할 경우,
적정부담액(소득의 약 25% 수준)의 94%를 주택구입담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 뜻
서울의 경우 200을 넘었는데, 200이라는 수치는 주택 대출의 월 원금과 이자를 상환하는 금액이 월 소득의 50%라는 의미입니다.
월 400 버는 사람이 대출 관련 비용으로 200을 내야하고, 이 외에 세금 및 보험료를 빼면 생활이 안 되는 수준이라고 볼 수 있습니다.
주택 가격이 임계점을 돌파해서 시간이 얼마 남지않은 시한폭탄 수준입니다.
팬데믹 이후 최근 몇 년간의 주택가격 급등과 기준 금리 상승으로 대출이자율이 높아짐에 따라 주택구입부담수준이 급격히 증가했음을 나타냅니다.
4. 현황 (2022년 3분기)
전국의 주택구입부담지수는 전 분기 84.6보다 0.3포인트 오른 84.9를 기록했습니다.
서울 다음으로 주택구입부담지수가 높은 경기 지역은 115.6에서 115.8로 올랐습니다.
지난해 3분기 전국의 주택구입부담지수는 89.3입니다. 관련 통계가 작성되기 시작한 2004년 이후 가장 높은 수치입니다.
전국의 주택구입부담지수는 2021년 4분기에 83.5로 처음으로 80을 돌파했고, 이전 최고치 2008년 2분기 76.2를 뛰어넘었습니다.
지난해 1분기 84.6, 2분기 84.9에 이어 3분기 89.3까지 네 분기 연속 사상 최고를 경신했습니다.
지역별로는 서울이 214.6으로, 2분기(204.0) 대비 10.6포인트 상승하면서 역시 사상 최고를 기록했습니다.
서울의 중간소득 가구가 중간가격 주택을 구입할 경우 소득의 절반이 넘는 54%를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 한다는 의미입니다.
5. 전망
한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 다음과 같이 전망했습니다.
“중산층이 소득의 50%를 원리금 상환에 쓴다면 처분가능소득이 줄어 다른 곳에 쓸 돈을 최대한 아낄 가능성이 있다”
“이는 내수 소비의 감소로 이어져 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.[출처]
기준금리 추가 인상이 예상되고 경기 위축으로 가계소득이 줄어들 가능성도 있어, 대출을 통해 주택을 구입하긴 쉽지 않을 것으로 보입니다.
소득 대비 주택가격 (PIR) 개요
가구의 연간 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 가장 흔히 활용되는 지표입니다.
연 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모두 모으면 주택을 사는 데 얼마나 걸리는지를 보여주는 주택구매능력을 나타냅니다.
이 지표 값이 높아질수록 서울의 인구가 경기도로 이주하는 원인이 되고 있어 주목할 필요가 있습니다.
1. PIR 계산식
PIR(Price to income ratio)= 주택가격 / 가구소득
예)
PIR이 10이면 주택가격은 연소득의 10배입니다.
2. 한국 PIR 지수
PIR은 한국은행, 한국부동산원 등 여러 기관에서 산출하고 있는데 매분기 서울, 경기, 인천 등의 PIR 지수를 살펴보는데는 KB부동산 데이터허브가 편리합니다.
KB부동산 주택가격동향 자료에서는 가구 연소득과 주택가격을 각각 5분위로 구분해 PIR값을 제공하고 있습니다.
그래프에 따르면 서울에 집 사려면 14-15년이 걸리며, 주택가격이 서울 지역 중심으로 엄청나게 고평가되고 있다고 이해할 수 있습니다.
집을 사려는 움직임이 클수록 주택 가격은 오르고 PIR도 높게 뜁니다.
요약
- 주택구입부담지수: 본인 소득의 25% 정도를 주택에 부담할 때 지수 100
- 소득 대비 주택가격 (PIR): 주택가격을 가구당 연소득으로 나눈 지표 = 주택구매능력