아파트 단지 내 조경에는 산책로, 공원, 휴식공간 등 다양한 시설이 포함됩니다. 특히 신도시 신축 아파트에서 조경이 뛰어난 경우가 많은데요. 건폐율과 용적률이 법적으로 정해져있어서 단지 내 쾌적함의 차이가 생깁니다. 건폐율 용적률 차이 및 계산법, 조회 방법 등에 대해 살펴보세요.
부동산 실수요자들이 우선 순위로 생각하는 요소는 쾌적한 주거환경일 것입니다.
건폐율
건폐율(building coverage)은 대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율입니다. 수평적 건축밀도라고 생각하세요.
건폐율이 20%라면 200㎡짜리 대지에 건축물의 넓이가 40㎡를 넘어설 수 없다는 뜻입니다. 건폐율이 낮을수록 같은 대지에서 건축물이 차지하는 비중은 낮아집니다.
정해진 대지 내에 지을 수 있는 건물의 최대 건축 바닥면적을 제한해서 쾌적한 주변환경을 유지하기 위해 이용됩니다.
용적률
용적률(floor area ratio)은 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율입니다. 건축물의 수직적 건축밀도라고 생각하세요.
연면적은 건축물에서 각 층의 바닥면적 합계(지하는 제외)를 나타내므로 대지 내 건물이 얼마나 높이 들어가는지 알 수 있습니다.
용적률이 높다는 것은 높게 건물을 지을 수 있다는 의미입니다.
예를 들어 200㎡인 땅에 용적률 100%라면 100㎡짜리 2층 건물을 지을 수 있습니다.
건폐율 용적률 계산방법
1. 건폐율 계산방법
건폐율 = (건축면적 / 대지면적) X 100
예시)
- 대지 200평, 건폐율 15% = 건축가능 면적 30평
- 대지 100평, 건폐율 20% = 건축가능 면적 20평
- 대지 100평, 건폐율 50% = 건축가능 면적 50평
건폐율이 높을수록 건물 사이 면적이 좁아든다는 의미로, 일조량의 차이 및 사생활 노출 여부 등 삶의 쾌적함이 달라질 수 있습니다.
2. 용적률 계산방법
용적률 = (지상층 연면적 / 대지면적) X 100
예시) 지상층 연면적은 대지면적 X 용적률
- 대지면적 500㎡, 용적률 200%, 건폐율 50% = 지상층 연면적 1000㎡
- 건폐율 50% 이므로 건축가능 면적은 250㎡
- 따라서 250㎡를 1층으로 하면 최대 4층까지 건물을 올릴 수 있습니다.
용도지역별 건폐율 용적률
토지를 경제적이고 효율적으로 이용하기 위해 정부는 이용이나 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하고 있습니다.
1. 도시지역
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | |
| 주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 50% 이하 | 100% 이하 |
| 제2종 전용주거지역 | 50% 이하 | 150% 이하 | |
| 제1종 일반주거지역 | 60% 이하 | 200% 이하 | |
| 제2종 일반주거지역 | 60% 이하 | 250% 이하 | |
| 제3종 일반주거지역 | 50% 이하 | 300% 이하 | |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 500% 이하 | |
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% 이하 | 1,500% 이하 |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 1,300% 이하 | |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 900% 이하 | |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 1,100% 이하 | |
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% 이하 | 300% 이하 |
| 일반공업지역 | 350% 이하 | ||
| 준공업지역 | 400% 이하 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 생산녹지지역 | 100% 이하 | ||
| 자연녹지지역 | 100% 이하 | ||
2. 관리 & 농림 & 자연환경보전지역
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
| 보전관리지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 100% 이하 |
| 농림지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
건폐율 용적률 조회 방법
건폐율 용적률이 나와있는 지자체 조례는 국가법령센터, 자치법규시스템 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 혹은 지자체 건축과에 직접 전화해서 문의할 수도 있습니다.
전용, 공용, 공급면적 이해
아파트를 분양받을 때 건폐율 용적률 외에도 건설사가 말하는 전용면적, 공용면적, 공급면적도 잘 알아두면 좋습니다.
1. 전용면적
거주자가 생활하는 데 쓰이는 공간면적으로 실평수라고도 합니다.
방, 거실, 주방, 화장실 등 거주자가 집 안에서 사용하는 공간의 넓이를 뜻하고 아파트 내부 벽을 기준으로 측정합니다.
발코니나 베란다, 다락방은 여기에 포함되지 않습니다. 그래서 요즘엔 추가금을 내고 발코니를 확장하는 것이 트렌드가 되었습니다.
2. 공용면적
공용면적은 여러 사람이 함께 쓰는 공간의 넓이를 말합니다.
아파트 복도, 엘리베이터 등이 대표적이고 공용면적은 주거와 기타로 구분합니다.
주거 공용면적은 아파트 엘리베이터, 계단 등이고, 기타 공용면적에는 주차장, 지하층, 관리사무소, 커뮤니티 센터, 노인정 등을 말합니다.
3. 공급면적
공급면적 = 전용면적 + 주거 공용면적
공급면적에서 전용면적이 차지하는 비중(전용률)은 보통 75~80%입니다.
주상복합은 주거 공용면적이 넓은 편이어서, 소유자가 실제로 사용하는 공간인 전용면적이 아파트보다 상대적으로 좁습니다.
건설사는 공급면적 기준으로 아파트, 주상복합, 오피스텔의 3.3㎡(1평)당 가격을 표기합니다.
전용면적으로 표기하면 평당 가격이 훨씬 높아지기 때문에 분양가가 낮아보이게 하려는 계산입니다.
요약
아파트를 구매하던, 토지를 구매하던, 상가 건물을 올리던 부동산에 가장 기초적인 용어인 건폐율 용적률 차이 및 계산법, 조회 방법 등에 대해 살펴봤습니다.