서울원 아이파크 11월 25일 청약: 분양가, 평면도, 인프라 분석

2024년 11월 25일, 서울 노원의 랜드마크로 자리잡을 서울원 아이파크 청약이 시작된다. 이 단지는 지하철 1호선과 6호선이 지나는 석계역 도보권에 위치해 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며, 주변 생활 인프라와 개발 호재로 주목받고 있다.

이 글에서는 서울원 아이파크의 분양가, 평면도, 주변 인프라를 분석하고, 청약자와 투자자를 위한 성공 전략까지 담아냈다. 석계역 인근의 새로운 주거 트렌드를 선도할 서울원 아이파크의 매력을 알아보자.

서울 북부에서 새로운 미래를 준비하고 있다면, 이 내용을 반드시 확인하라.

서울원 아이파크는 서울특별시 노원구 월계동 85-7번지 일원에 위치한 대규모 아파트 단지다.

이 단지는 지하 4층에서 지상 49층까지 총 8개 동으로 구성되며, 총 3,032세대(공동주택 1,856세대 / 레지던스 768세대 / 공공임대 408세대)가 입주할 예정이다.

주요 평형은 전용면적 59㎡부터 244㎡까지 다양하게 구성되어 있어 다양한 수요를 충족시킬 수 있다.

시공은 HDC현대산업개발이 맡았으며, 분양 일정은 2024년 11월로 예정되어 있다. 입주 예정일은 2028년 7월로 계획되어 있어, 향후 약 4년간의 대기 기간이 있다.

단지 내에는 다양한 커뮤니티 시설이 조성될 예정이며, 주변에는 지하철 1호선 광운대역이 도보 8분 거리에 위치해 있어 교통 편의성이 높다. 또한, 한천초등학교, 광운중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경도 우수하다.

서울원 아이파크는 분양가 상한제가 적용되지 않는 단지로, 전매 제한 기간은 1년이며, 실거주 의무는 없다.

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입주자 모집공고일 현재 1순위 청약을 위해서는 수도권(서울/경기/인천)에 1년 이상 계속 거주해야 한다.

전용면적에 따라 청약통장에 일정 금액 이상의 예치금이 필요하다.

• 85㎡ 이하: 300만 원
• 102㎡ 이하: 600만 원
• 135㎡ 이하: 1,000만 원
• 모든 면적: 1,500만 원

전용면적 85㎡ 이하 주택형은 가점제 40%, 추첨제 60%로 당첨자를 선정하며, 85㎡ 초과 주택형은 추첨제 100%로 진행된다.

특별공급은 490세대로 일반(기관추천) 75세대, 다자녀가구 173세대, 신혼부부 134세대, 생애최초 64세대, 노부모부양 44세대 등이다.

수도권 비투기과열지구 및 비청약과열지역의 민간택지에서 공급하는 분양가상한제 미적용 민영주택이다.

당첨자 발표일로부터 1년간 전매 제한기간이 있다.

청약 신청 전, 본인의 자격과 조건을 철저히 확인하고 준비하는 것이 중요하다.

입주자모집공고문 자세히 보기

서울원 아이파크 분양가는 지난 7월 분양한 성북구 장위동 ‘푸르지오 라디우스 파크’보다 높다. 국민평형인 전용 84㎡ 일부는 발코니 확장과 옵션 등을 포함하면 14억원을 넘긴다.

분양가 및 공급량

경쟁률 자세히 보기

주변 단지 청약 경쟁률

주변 단지 시세 비교

안전마진 분석

석계역 주변 아파트 단지는 준공 연도가 최근일수록 높은 거래가를 보이는 경향이 있다.

특히, 래미안아트리치는 2019년 준공된 신축 아파트로, 전용면적 84.98㎡가 11억 원에 거래되었다. 반면, 월계현대아파트는 2000년 준공된 아파트로, 동일한 전용면적이 8.6억 원에 거래되었다.

서울원 아이파크의 분양가와 비교했을 때 안전마진은 없다.

이러한 가격 차이는 건물의 연식, 관리 상태, 입지 조건, 단지 규모 등 다양한 요인에 기인한다.

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석계역은 서울 지하철 1호선과 6호선이 교차하는 더블역세권으로, 교통 편의성이 뛰어난 지역이다. 특히, 월계동은 석계역과 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다.

석계역을 통해 1호선과 6호선을 이용할 수 있어 서울 도심과 주요 지역으로의 접근이 용이하다.

다양한 노선의 버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리하다.

• 대형마트: 이마트 월계점, 하나로마트 등이 있어 쇼핑이 편리하다.
• 병원: 을지병원, 경희대병원 등 의료 시설이 인접해 있다.

• 초등학교: 선곡초등학교, 광운초등학교 등이 위치해 있다.
• 중학교: 월계중학교, 광운중학교 등이 인접해 있다.
• 고등학교: 염광고등학교 등이 근처에 있다.

• 광운대역세권 개발: 광운대역 일대의 대규모 개발이 진행 중이다.
• GTX-C 노선: 광운대역에 GTX-C 노선이 정차할 예정으로, 교통 편의성이 더욱 향상될 전망이다.
• 재건축 및 재개발: 월계동 일대의 재건축 및 재개발 사업이 활발히 진행 중으로, 주거 환경이 개선되고 있다.

서울원 아이파크는 HDC현대산업개발의 역점 사업인 광운대역세권 개발에 따른 주거 공간으로 조성된다. 주거 시설과 함께 호텔, 쇼핑몰, 오피스 등이 들어선다.

아래는 주요 시설과 세대별 평면도, 단지 배치도에 대한 상세한 분석이다.

단지 내 시설

• 스마트 커뮤니티 시스템: 대화형 AI 홈비서 시스템을 도입하여 입주민들의 생활 편의를 높인다.
• 독립 커뮤니티 구성: 2개 동 단위로 독립된 커뮤니티를 구성하여 프라이버시와 편의성을 강화한다.
• 첨단 설비: 층별 음식물쓰레기 배출이 가능한 첨단 설비를 계획하여 위생적인 환경을 조성한다.

커뮤니티 시설

• 오픈 테라스: 입주민들이 휴식과 소통을 즐길 수 있는 개방형 테라스를 마련한다.
• 로봇 딜리버리 서비스: 단지 내에서 로봇을 통한 배달 서비스를 제공하여 편리함을 더한다.
• 도심형 팜투테이블: 단지 내에서 신선한 농산물을 직접 재배하고 소비할 수 있는 공간을 조성한다.

평면도 공개 후 분석 글 업데이트 예정.

84 타입

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105 타입

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120 타입

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평면도 공개 후 분석 글 업데이트 예정.

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필요자금

발코니 확장비용은 84타입은 약 1,600만 원, 105타입은 2,030만 원, 120타입은 1,760만 원이다.

중도금 대출

잔금 대출

• 중도금 대출 8억 4천만 원이 포함되므로,
• 잔금 대출 가능 금액: 9억 8천만 원 – 8억 4천만 원 = 1억 4천만 원

잔금 자기 부담액: 잔금 총액 4억 2천만 원 – 잔금 대출 가능액 1억 4천만 원 = 2억 8천만 원

최종 필요 현금

투자 리스크 요소

광운대역세권 개발과 GTX-C 노선 개통 등의 호재가 있지만, 이러한 개발이 완료되기까지 시간이 소요되며, 그에 따른 시세 상승이 예상보다 늦어질 수 있다.

중도금 대출 시 이자 후불제가 적용되지만, 이는 입주 시점에 일시적으로 큰 금액의 이자 부담을 초래할 수 있다.

인근 단지의 전세 시세를 고려할 때, 예상 전세가가 7억 원 초반으로 추정되지만, 실제 전세 수요와 임대료는 시장 상황에 따라 변동될 수 있다.

DSR 규제로 인해 대출 한도가 제한될 수 있으며, 이는 자금 조달에 어려움을 줄 수 있다.

광운대역세권 개발과 GTX-C 노선 개통이 계획대로 진행되지 않을 경우, 예상했던 시세 상승 효과가 지연되거나 감소할 수 있다.

따라서 투자 결정 시 다음 사항을 고려해야 한다.

전매 제한 조건

서울원 아이파크는 분양가상한제가 적용되지 않는 단지로, 전매제한 기간은 1년이다. 당첨자 발표일을 기준으로, 1년 후에는 분양권 거래가 가능하다.

실거주 의무 기간이 없어 입주 시 전세를 활용한 잔금 마련이 가능하며, 재당첨 제한도 적용되지 않는다.

투자자 추천 요건

전용 85㎡ 초과 주택형은 추첨제 100%로 진행되어, 청약 가점이 낮은 수요자나 유주택자에게도 당첨 기회가 있다. 다만, 분양가와 자금 계획을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요하다.

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서울원 아이파크는 광운대역세권 개발의 중심에 위치하여 다양한 개발 호재를 직접적으로 누릴 수 있는 단지다.

광운대역 인근의 물류부지를 주거, 상업, 업무 복합시설로 개발하는 대규모 프로젝트다.

HDC현대산업개발이 시행하며, 복합쇼핑몰, 5성급 호텔, 오피스 등 상업시설과 주거 공간이 함께 조성된다.

특히, HDC현대산업개발은 상업시설과 오피스, 호텔 등을 직접 보유하고 운영할 계획이며, 현재 용산에 있는 본사를 광운대로 이전할 예정이다.

광운대역에 정차 예정인 GTX-C 노선은 수원에서 양주를 연결하며, 서울 도심을 빠르게 접근할 수 있게 한다. 이는 강남 등 주요 업무지구로의 접근성을 크게 향상시켜 지역 가치를 높일 것으로 기대된다.

월계동과 석계역 인근에서는 다수의 재개발 및 재건축 사업이 진행 중이다. 이러한 개발은 지역의 주거 환경을 개선하고, 상권 활성화에 기여하여 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

서울원 아이파크는 광운대역세권 개발의 중심에 위치하여 다양한 개발 호재를 직접적으로 누릴 수 있는 단지다.

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85㎡ 초과 일반 공급 세대가 많고, 추첨제 100% 적용은 고득점 청약자가 아닌 저가점자나 유주택자에게 매우 매력적이다.

1년의 전매제한은 규제가 완화된 조건으로, 투자자들에게 유리하다.

준공 시점(2028년 7월)이 다소 먼 편이지만, 개발 호재가 완성되는 타이밍에 맞물릴 가능성이 있어 미래 가치를 기대할 수 있다.

LTV 70%를 기준으로, 기본적인 필요 현금은 4.2억(잔금) + 부대 비용(취득세, 발코니 확장비, 중도금 대출 이자, 옵션 비용)으로 산정된다.

부대 비용을 포함하면 약 6억 이상의 자금이 필요할 것으로 보인다. DSR 규제로 인해 대출 한도가 제한될 가능성도 염두해둬야 한다.

광운대역세권 개발은 서울 동북권에서 가장 주목받는 개발 프로젝트 중 하나로, 상업/업무/주거가 어우러지는 대규모 복합 개발이다.

장기적으로 광운대역세권 개발 및 GTX 호재를 누릴 수 있는 실수요자에게 적합한 단지다.

서울원 아이파크는 우수한 입지와 다양한 개발 호재로 인해 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 단지로 평가된다.

특히, 추첨제 비율이 높아 청약 가점이 낮은 수요자에게도 좋은 기회가 될 수 있다. 다만, 분양가와 자금 계획을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요하다.

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참고자료

• 서울원 아이파크 홈페이지
• HDC현대산업개발, 광운대역세권 개발사업 브랜드로 서울원…11월 아파트 분양